Une façade qui s’écaille, un crépi qui tombe, et la question arrive : qui règle la facture quand le logement est démembré entre un usufruitier, qui l’occupe, et un nu-propriétaire, qui en détient la propriété ? La réponse tient en deux articles du Code civil et en quelques décisions de justice. Voici la règle, ses exceptions, et ce qu’elle donne pour un toit, des gouttières ou une façade.
Qui paie le ravalement : l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?
En principe, l’usufruitier. Le ravalement de façade fait partie des travaux que la jurisprudence n’a pas qualifiés de grosses réparations, au même titre que le changement de mode de chauffage ou le déplacement d’une cloison. Il relève donc de l’entretien, que l’usufruitier supporte.
Deux nuances comptent. Un ravalement qui restaure la solidité de l’ouvrage, et pas seulement son aspect, peut être rangé parmi les grosses réparations : la frontière se règle au cas par cas, et c’est le juge qui tranche en cas de désaccord. Et l’acte qui a créé l’usufruit peut répartir autrement les dépenses. Avant toute discussion, relisez l’acte.
Ce que disent les articles 605 et 606 du Code civil
Le texte pose le principe : « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »
L’article 606 définit les grosses réparations : celles « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. La Cour de cassation a jugé cette liste limitative (3e chambre civile, 27 novembre 2002).
En pratique, une grosse réparation touche la structure et la solidité générale de l’immeuble. Les réparations d’entretien servent au maintien permanent en bon état du bien.
Que couvre chaque catégorie de travaux sur le toit et la façade ?
Le tableau range des travaux courants du toit et de la façade selon la règle légale et les exemples de jurisprudence. En cas de doute sur un chantier précis, seule l’appréciation du juge fait foi.
| Travaux | Qui paie, en principe | Pourquoi |
|---|---|---|
| Ravalement de façade | Usufruitier | Non qualifié de grosse réparation par la jurisprudence |
| Remplacement d’une couverture entière | Nu-propriétaire | « Couvertures entières » : article 606 |
| Rénovation d’ensemble du système d’évacuation pluviale | Nu-propriétaire | Citée comme grosse réparation par des notaires ; une reprise ponctuelle reste de l’entretien |
| Poutres, gros murs, voûtes | Nu-propriétaire | Liste de l’article 606 |
| Murs de soutènement et de clôture refaits en entier | Nu-propriétaire | Liste de l’article 606 |
| Entretien courant, taxe foncière, charges courantes | Usufruitier | Articles 605 et 608 |
Ces règles valent pour les travaux de toiture comme pour la façade. Pour savoir si une toiture arrive en fin de vie, voyez la durée de vie d’une toiture en tuiles et celle d’un toit en ardoise : un remplacement complet change de catégorie, donc de payeur.
Que se passe-t-il si l’usufruitier a négligé l’entretien ?
La règle s’inverse si l’usufruitier a laissé le bien se dégrader. Une grosse réparation occasionnée par le défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit lui revient aussi. Illustration : une gouttière jamais dégagée qui finit par abîmer la toiture. L’entretien courant des évacuations, détaillé dans la page sur le nettoyage des gouttières, protège donc l’usufruitier d’une facture qui n’était pas la sienne.
Le nu-propriétaire peut aussi faire constater le délabrement du bien et demander au tribunal la déchéance de l’usufruit (article 618 du Code civil). L’usufruitier qui ne peut plus payer a deux issues : vendre son usufruit ou y renoncer. La renonciation ne doit pas avoir d’intention libérale envers le nu-propriétaire, sinon elle est requalifiée en donation.
Faire exécuter les travaux : qui peut forcer qui ?
Les pouvoirs ne sont pas symétriques. Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à effectuer l’entretien, puisque ce dernier doit restituer le bien tel qu’il l’a reçu. À l’inverse, l’usufruitier ne peut pas obliger le nu-propriétaire à payer les grosses réparations, sauf engagement de celui-ci dans l’acte constitutif.
- Entretien absolument nécessaire à la conservation du bien : le nu-propriétaire peut l’exiger, ou le réaliser lui-même et en demander le remboursement à l’usufruitier négligent.
- Gros travaux réalisés par l’usufruitier de sa propre initiative : un recours existe, mais seulement en fin d’usufruit et dans la limite de la plus-value apportée au bien.
- Travaux de confort ou d’amélioration de la sécurité : une indemnité est peu probable ; l’usufruitier doit prouver que les travaux étaient absolument nécessaires.
Qui ventile les charges en copropriété ?
Quand le logement est dans un immeuble en copropriété, le syndic ventile les charges. L’usufruitier règle en principe la quote-part des services collectifs, des équipements communs et des charges de jouissance, hors grosses réparations. Le nu-propriétaire supporte les travaux importants visant la structure essentielle du bâti.
Le notaire informe en général le syndic du démembrement, et celui-ci en tient compte lors des appels de charges et des provisions pour travaux. Sans précision, c’est le syndic qui fait la ventilation. Elle peut être modifiée par convention, par exemple pour exclure le nu-propriétaire des futurs appels de fonds sur de gros travaux de rénovation. Pour une façade dont le crépi se décolle, voyez aussi la page sur la réparation d’un crépi de façade et celle sur les fissures de façade dangereuses, qui aident à qualifier l’ampleur du chantier.
Prévoir la répartition dans l’acte
La répartition légale n’est pas d’ordre public : les parties peuvent l’aménager, et la jurisprudence en reconnaît la validité depuis 1970 (3e chambre civile, 30 janvier 1970). C’est le moment de la prévoir, à la donation ou à l’achat du bien.
Le plus sûr est de préciser dans l’acte la consistance et l’état du bien, comme l’article 600 du Code civil le demande, et de nommer précisément les travaux que l’usufruitier prend à sa charge de façon dérogatoire. Si des travaux sont nécessaires dès l’acquisition, le coût de la remise en état peut être ventilé entre les deux parties dans l’acte d’achat. Une phrase comme « le nu-propriétaire ne supporte aucune grosse réparation » déplace tout : dans ce cas, c’est l’usufruitier qui paie, même pour une toiture entière.
Régler un désaccord : la marche à suivre
Le désaccord naît souvent de la qualification : travaux d’entretien ou grosse réparation ? Avant d’aller plus loin, relisez l’acte, puis suivez un ordre simple.
- Écrivez à l’autre partie, avec devis et photos à l’appui.
- Proposez une expertise amiable pour faire constater la nature des travaux.
- À défaut d’accord, saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, qui tranche.
- En cas d’urgence, un référé est possible.
Gardez les devis comparés et les photos datées de l’état de la façade : ce sont les pièces sur lesquelles le juge s’appuiera pour classer les travaux. Pour un devis de zinguerie ou de gouttières, la page sur le choix entre gouttière alu et zinc donne des repères de durée de vie.
Payer des travaux non nécessaires : où est le risque ?
Un usufruitier qui finance seul des travaux qui n’étaient pas nécessaires prend un risque. La Cour de cassation a jugé, le 23 octobre 2024 (1re chambre civile, pourvoi n° 22-20.879), que cette prise en charge peut constituer une donation indirecte au profit du nu-propriétaire. Dans cette affaire, les travaux comprenaient de l’électricité, de la plomberie, un ravalement et la restauration d’une façade ; le nu-propriétaire était la fille de l’usufruitier.
Conséquence : le nu-propriétaire peut devoir rapporter ce don à la succession. Le risque est aussi fiscal : des travaux importants et non nécessaires financés par l’usufruitier, par exemple une mise en conformité, pourraient être requalifiés en donation indirecte. Avant de payer un gros chantier non obligatoire, mieux vaut en parler à un notaire.
Cinq questions avant de lancer le chantier
Ces cinq questions, dans cet ordre, donnent presque toujours la réponse sur le payeur.
- L’acte constitutif prévoit-il une répartition particulière des travaux ?
- Les travaux touchent-ils la structure (gros murs, poutres, couverture entière) ou seulement l’aspect et l’entretien ?
- La dégradation vient-elle d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit ?
- Le logement est-il en copropriété, et que prévoit la ventilation du syndic ?
- Les travaux sont-ils absolument nécessaires à la conservation du bien, ou relèvent-ils du confort ?
Une réponse « oui » à la première question règle l’affaire. Une réponse « structure » à la deuxième déplace la dépense vers le nu-propriétaire. Une réponse « entretien négligé » à la troisième la ramène à l’usufruitier.
Les décisions qui fixent la règle
La répartition des travaux repose sur quelques décisions anciennes et une récente, qu’on retrouve dans la plupart des conflits. Les connaître aide à savoir ce qu’on peut réclamer, et à quel moment.
| Décision | Ce qu’elle retient |
|---|---|
| Cour de cassation, 17 juillet 1911 | L’usufruitier qui a supporté seul des travaux de gros œuvre a un recours, seulement en fin d’usufruit et dans la limite de la plus-value |
| 1re chambre civile, 21 mars 1962 | Le nu-propriétaire qui a payé des travaux incombant à l’usufruitier peut en exiger le remboursement |
| 3e chambre civile, 30 janvier 1970 | La répartition légale peut être modifiée par contrat |
| 3e chambre civile, 27 novembre 2002 | La liste des grosses réparations de l’article 606 est limitative |
| 1re chambre civile, 23 octobre 2024 | Des travaux non nécessaires payés par l’usufruitier peuvent être une donation indirecte |
Les dépenses d’amélioration, elles, ne se récupèrent pas : selon l’article 599 du Code civil, l’usufruitier ne peut réclamer d’indemnité pour les améliorations qu’il a faites, même si elles donnent de la valeur au bien.
Que se passe-t-il si l’immeuble est détruit ?
Un cas particulier surprend : si le bâtiment est détruit par un événement fortuit, ou si une partie tombe de vétusté, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire n’est tenu de la reconstruire (article 607 du Code civil). La question de l’indemnité d’assurance n’est abordée que partiellement par le Code civil, d’où l’intérêt de prévoir dans l’acte comment se répartissent les frais de reconstruction.
Pour une façade ou une toiture, la conséquence est simple : l’état du bien doit être décrit au départ de l’usufruit, photos à l’appui. C’est la meilleure preuve pour savoir plus tard si une dégradation vient de l’usure, d’un accident ou d’un défaut d’entretien. Pour comparer les solutions de façade quand le chantier est décidé, voyez les pages sur l’enduit extérieur et le bardage extérieur.
Questions fréquentes
Qui paie le ravalement de façade en cas d’usufruit ?
En principe l’usufruitier : le ravalement n’est pas qualifié de grosse réparation par la jurisprudence. Une clause de l’acte peut répartir autrement, et un ravalement qui restaure la solidité de l’ouvrage peut relever du nu-propriétaire.
Qui paie une toiture entière en usufruit ?
Le nu-propriétaire, car l’article 606 vise le rétablissement des couvertures entières. L’usufruitier en répond aussi si la toiture s’est dégradée faute d’entretien.
Le nu-propriétaire peut-il être forcé de faire des travaux ?
Non, l’usufruitier ne peut pas l’y contraindre, sauf engagement dans l’acte constitutif. L’usufruitier peut cependant financer les travaux et demander un remboursement en fin d’usufruit, dans la limite de la plus-value.
L’usufruitier peut-il être forcé de faire l’entretien ?
Oui. Le nu-propriétaire peut l’y contraindre, ou réaliser lui-même les travaux nécessaires et lui en demander le remboursement.
Que faire en cas de désaccord sur la nature des travaux ?
Écrire avec devis et photos, proposer une expertise amiable, puis saisir le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Un référé est possible en cas d’urgence.
Une clause peut-elle changer la répartition ?
Oui. Les parties peuvent aménager la répartition légale dans le respect de l’ordre public, par exemple dans l’acte constitutif de l’usufruit.
Avant de signer un devis de ravalement, retrouvez l’acte de donation ou de vente, repérez la clause sur les travaux, puis écrivez à l’autre partie avec deux devis et des photos datées. Si le chantier touche la structure du toit ou du mur, demandez l’avis d’un notaire avant d’engager la dépense.
